Le Café Crème Immo - Edition du 10 Mars 2025

Dans l’édition du 10 Mars 2025

• Le son de la semaine

• Parlons peu, parlons immo

• Ah au fait !

• Le Vrac

Le son de la semaine 🎶

Alors là, on a du lourd. Et j’avoue que j’étais passé à côté, mais l’erreur est désormais réparée. LL Cool J et Eminem sur un même morceau, c’est un peu comme si Rocky et Rambo faisaient un film ensemble (et on appellerai ça The Expendable, ou un truc du genre). Ça s’appelle “Murdergram Deux”, et ça tabasse comme un crochet du droit bien placé. Ce track est une suite de Murdergram (1990), un classique de LL Cool J. Produit par Q-Tip, le beat mélange old school et modernité, avec des samples bien sentis (Going Back to Cali, ça parle aux vrais). LL et Em ont chacun écrit leurs couplets dans leur coin. Les mecs se répondent, s’envoient des punchlines, c’est un kiff.

Verdict ?
Deux GOATs sur un son, ça ne se refuse pas. Flow aiguisé, prod aux petits oignons, références bien placées… Ça mérite une écoute en boucle.

📽️ Regarde le clip ici : LL COOL J - Murdergram Deux ft. Eminem

Parlons peu, parlons immo

La crise des promoteurs, c’est pas un accident. Ce n’est pas une bulle qui éclate, ni un simple ralentissement conjoncturel. C’est un engrenage qui s’est enclenché il y a plusieurs années, et dont on commence tout juste à mesurer l’ampleur.

Et si on pense que ça va se résorber tout seul, c’est qu’on n’a rien compris. Parce qu’entre la raréfaction du foncier, l’explosion des coûts de construction, la frilosité des banques et une politique publique schizophrène, tout est réuni pour que cette crise du neuf devienne un problème structurel qui pèsera sur l’ensemble du marché immobilier pendant la prochaine décennie.

Pourquoi on en est là ? On aime bien parler des taux d’intérêt comme la cause de tous les maux. Mais le problème est plus profond. Même avec des taux plus bas, le neuf serait dans la tourmente.

Le foncier se raréfie et devient hors de prix.

Construire, c’est bien. Mais encore faut-il des terrains.

Or, ils deviennent de plus en plus rares et de plus en plus chers. Pourquoi ?

Moins de terrains disponibles : Les communes, sous pression des nouvelles règles environnementales, délivrent de moins en moins de permis de construire.

L’objectif "zéro artificialisation nette" pousse à limiter l’urbanisation.

Moins de terrains, c’est une hausse mécanique des prix.

Les propriétaires fonciers spéculent : Ils savent que la demande dépasse largement l’offre, donc ils attendent encore avant de vendre leurs terrains, en espérant des prix plus hauts.

Les maires bloquent des projets : Pas assez d’infrastructures pour accueillir de nouveaux habitants, peur de mécontenter les électeurs à un an des municipales, contraintes écologiques… Les maires refusent de plus en plus de projets immobiliers, et sans permis, pas de construction.

Résultat ? Le prix du foncier explose et plombe toute la chaîne.

Les coûts de construction explosent et vont continuer à grimper.

Si demain, on donnait un coup d’accélérateur sur les permis de construire, est-ce que ça relancerait le marché ? Pas vraiment. Parce que les promoteurs n’ont plus de marges.

Pourquoi ?

Les coûts des matériaux ont flambé depuis 2021, et le contexte géopolitique actuel ne laisse entrevoir aucune amélioration. Entre la guerre en Ukraine, la tension sur le canal de Panama et l’inflation généralisée, les matières premières restent hors de prix. Le coût de la main-d’œuvre augmente aussi. Moins de travailleurs qualifiés, plus de demandes, les salaires montent et viennent alourdir encore un peu plus les budgets des promoteurs. Avec un foncier trop cher et des coûts de construction en hausse, les marges fondent comme une glace vanille fraise sous le soleil d’Anglet un 31 Juillet.

Et comme le marché est déjà asphyxié, les promoteurs ne trouvent plus d’acheteurs à des prix qui leur permette de se développer et préfèrent annuler leurs projets. Cercle vicieux.

Conséquences sur l’ancien à long terme : on pose une bombe à retardement. Le neuf étant hors-jeu, la demande se reporte sur l’ancien. Logique. Mais ce que la plupart des gens ne voient pas encore, c’est l’effet que ça va avoir sur le marché d’ici 5 à 10 ans.

Aujourd’hui, le taux de rotation des biens immobiliers (c’est-à-dire le temps moyen avant qu’un bien soit revendu) est d’environ 7 ans. Ce qui veut dire que les biens qui auraient dû être construits en 2023-2025 auraient dû être remis sur le marché en 2030-2032.

Sauf qu’ils n’existeront pas.

Conséquence directe :

Moins de biens disponibles dans 7 ans, donc moins de choix pour les acheteurs. Moins de transactions = marché plus figé et dynamique encore plus lente. Loi de l’offre et de la demande : si l’offre diminue, les prix vont logiquement repartir à la hausse. Aujourd’hui, on profite encore du stock de biens mis en vente par ceux qui ont acheté entre 2015 et 2018. Mais dans quelques années, on va rentrer dans un marché encore plus tendu, où l’accès à la propriété sera un luxe encore plus grand qu’aujourd’hui.

Face à ce chaos, on pourrait se dire que le gouvernement met en place des solutions efficaces. Raté.

Depuis plusieurs années, les mesures prises pour "réguler" le marché ne font que freiner les investisseurs et assécher encore un peu plus l’offre locative.

Petit florilège des décisions absurdes :

Fin du Pinel = plus d’incitation à investir dans le neuf.

Encadrement des loyers = investisseurs qui fuient les zones tendues, donc encore moins de biens en location.

DPE ultra-restrictif = explosion du nombre de biens interdits à la location.

Taxation de plus en plus forte sur les revenus locatifs. Conséquence immédiate : les investisseurs désertent le marché. Ils vendent, ils ne louent plus, ils ne construisent plus.

Et comme les particuliers ne sont pas en mesure de compenser cette absence, l’offre locative s’effondre, les loyers explosent et les tensions sur le logement atteignent des sommets.

On arrive donc à un paradoxe fascinant :

On veut protéger les locataires avec des encadrements, mais on crée une pénurie de logements.

On veut forcer la transition énergétique, mais on ne donne pas les moyens aux propriétaires de rénover.

On taxe les investisseurs pour limiter la spéculation, mais on les fait fuir et on bloque tout le marché locatif.

Qui va en profiter ? Dans ce chaos, il y a des gagnants. Toujours.

✅ Les propriétaires de maisons bien placées : moins d’offres = plus de valeur.

✅ Les vendeurs qui acceptent de fixer un prix réaliste : dans un marché où l’acheteur redevient actif, une bonne négociation permet de vendre vite et bien.

✅ Les investisseurs malins : ceux qui comprennent que la demande locative explose et que les biens à rénover sont les futures pépites.

✅ Les primo-accédants qui osent se lancer maintenant : tant que le marché n’a pas encore totalement intégré la future pénurie, il y a des affaires à faire, et les bonnes négo fonctionnent.

Conclusion : le pire est encore devant nous La crise du neuf, ce n’est pas une mauvaise passe. C’est un problème structurel qui va transformer le marché immobilier pour les 10 prochaines années.

À court terme, on assiste à un rééquilibrage. Les prix baissent sur certains segments, la demande revient, les négociations sont possibles.

Mais à long terme, l’offre va devenir un problème majeur. Moins de biens construits aujourd’hui = moins de transactions demain et une tension encore plus forte sur les prix et les loyers.

On va rentrer dans un marché d’immobilier de pénurie, où seuls ceux qui auront su anticiper feront de bonnes affaires.

Les vendeurs qui restent accrochés à leurs prix de 2022 verront leur bien stagner. Les acheteurs qui attendent encore "la chute des taux" finiront par payer plus cher dans 5 ans. Les investisseurs qui fuient le marché locatif vont laisser un champ libre à ceux qui auront su s’adapter.

Le marché ne va pas s’effondrer. Il va se fermer. Et comme toujours, ceux qui bougent avant tout le monde seront ceux qui s’en sortiront le mieux.

Ah, au fait !

Ah, au fait…

La 562ᵉ édition de la Foire au Jambon débarque à Bayonne du 10 au 13 avril 2025. Si tu connais, t’es déjà en train de checker ton agenda. Si tu connais pas, c’est le moment de te mettre à la page.

Au programme ?

Concours du meilleur jambon fermier dès le jeudi matin. Les artisans jouent leur réputation, et ça rigole pas.

Vente aux enchères du jambon primé, parce qu’il faut bien un vainqueur. Chapiteau des producteurs : salaisonniers, fromagers, producteurs de canard, pâtissiers… Bref, tout ce qui se mange et qui fait plaisir.

Peñas et bandas partout : prépare-toi à entendre de la musique basque du matin au soir (et même après).

Concours d’omelettes au jambon le samedi matin, histoire de voir qui maîtrise le classique du brunch basque.

Et l’ambiance ? Des rues blindées, du jambon à toutes les sauces, du talo, des pintxos, des verres qui s’entrechoquent et des rires jusqu’à pas d’heure. Bref, une foire comme on les aime : généreuse, bruyante et authentique.

Si t’aimes la bonne bouffe, la fête et que tu supportes l’odeur du jambon à toute heure de la journée, c’est LE rendez-vous à ne pas rater. Bayonne, avril, toi, un sandwich au jambon dans une main et un verre de rouge dans l’autre. T’as mieux prévu ? J’en doute.

Le Vrac

Et bonne semaine !